学校物业管理
文 / 研究员 孙福临
引言
近年来，学校物业在政策、资本市场、高新技术、教育精深化和行业飞速发展的大背景下，迎来的新的发展契机。学校物业逐渐成为物业服务企业布局的重要方向，专业赛道逐渐成型，多家企业获得学校和社会的认可，市场份额得到进一步的扩大。未来，学校物业也将加大对应急机制和标准化建设的重视，业态发展迈向专业化、市场化和规范化，管理模式向一站式服务、一体化平台、大物业方向发展。
一学校物业主要服务内容和特征
（一）公益性与社会化双向渗透，促进物业服务新发展
随着学校办学规模的不断扩张，教育工作向内涵式、高水平方向发展，传统体制下的学校后勤服务显现出不适性和滞后性。从未来趋势上看，社会化是学校物业长期可持续发展的重要发展方向。根据我国国情以及学校物业服务对象的特殊性，学校物业管理模式应在公益性的前提下，开放校内市场，引进竞争机制，从而选择综合实力强、品牌影响力大、口碑良好、能为师生提供高品质服务的社会化物业服务企业。学校物业公益性与社会化属性双向渗透，共同致力于提升物业服务质量和管理水平，降低成本，实现企业的提质增效，并致力于提供优质的物业服务，提升师生满意度，保障学校的可持续发展和校园稳定。
（二）服务需求意识增强，物业服务向多元化拓展
随着学校后勤社会化改革向纵深方向发展，学校物业管理工作取得明显的进展。服务育人、管理育人始终是高校后勤的重要职责，为保障教学和学习生活的顺利开展，物业服务企业通过对服务需求的深入挖掘，在做好基础物业服务的基础上，将业务服务深入到师生生活中，物业服务的范围向多元化方向拓展。
图 1 学校物业管理服务开展情况
来源：中物研协整理
（三）管理模式转型重塑，专业赛道逐渐成型
结合自身的特点和学校实际情况，物业服务企业逐渐走出适合自身发展的管理模式和路径。根据学校不同的情况和特点，学校物业的改革探索呈现出阶梯性分布，管理模型由最初的学校后勤部门自管，向引进专业物管公司，推进后勤管理市场化方向发展。学校物业领域的专业赛道逐渐成型，行业竞争逐渐加剧，目前布局学校物业的企业主要分为三类。
第一类由学校后勤管理集团转型为专注于学校物业服务的企业。例如东吴物业、浙江新宇物业和求是物业等。第二类是独立第三方的物业服务企业，通过市场化拓展在学校物业领域发展深化，该细分业态逐渐发展为其重点发展，企业积累了丰富的业态管理经验，并建立了成熟的业务体系。例如新大正、山东明德物业、丹田物业等。第三种深耕住宅物业的行业头部企业在学校物业领域开拓新的服务业务。
二学校物业市场空间及驱动因素分析
（一）政策法规逐步完善，高校后勤保障化日益深入
学校后勤工作是我国教育事业的重要组成部分，对于高校来说，后勤工作，是其教学科研等一切活动顺利开展的基础和保障，直接影响着高校人才培养、科学研究、社会服务和文化传承创新功能的质量和成效。自20世纪80年代，我国开始推行高校后勤社会化，旨在将高校后勤的服务经营活动从学校行政事业管理体系中分离出来，消除教育发展的瓶颈和问题，推进教育事业的健康可持续发展。
表 1 学校后勤社会化改革相关政策文件
来源：中物研协整理
同时，政府主管部门多次发布文件，在税收、公寓、学生食堂建设等方面进行规范，鼓励高校后勤走社会化发展道路。
表 2 学校后勤社会化改革推进过程中各项相关政策文件
来源：中物研协整理
高校后勤社会化改革具有改革高校的后勤管理体制和补充高校后勤资源的双重目的，最终目标是建立起“市场提供服务，学校自主选择，政府宏观调控，行业自律管理，职能部门监管”的新型高校后勤保障体系。在国家政策的支持和激励下，高校物业服务逐步迈向了专业化、市场化道路，这将为物业服务企业提供了潜力巨大的市场。
（二）前景广阔，2025年仅基础物业费收入有望突破2千亿
根据教育部数据，全国各级各类学校建筑面积自2012年至2018年学校建筑面积均以超过4%的增速增加。截止到2019年底我国各级各类学校共53.01万所，较上年提升2.2%。
图 2 2009-2019年全国各级各类学校及高等学校数量
数据来源：教育部发展统计公报
截止到2018年底，全国各级各类学校共拥有校舍建筑面积达35.73亿平方米，较上年增加1.54亿平方米，增长4.5%。根据公开数据显示，当前全国仅有18%至28%的学校将后勤业务向社会开放，校园物业的覆盖面尚少。随着全国后勤社会化改革的进一步推进，学校数量和管理面积增加等多因素助推学校物业发展，学校物业服务市场有望拥有较大的上升空间。
图 3 2012-2018年全国各级各类学校校舍建筑面积及增速
数据来源：教育部发展统计公报
根据《2020物业服务企业综合实力测评报告》，2019年500强企业学校物业费平均水平为3.20元/平方米·月，由此可以估算2019年全国各级各类学校全部市场化后市场空间将达到1400亿元，预计至2025年学校物业仅基础物业费收入规模将突破2000亿元。
三基于样本的学校物业服务市场数据分析
（一）学校物业发展指数走高，业态发展态势向好
2019年，百强企业学校物业发展指数为43.3，较2015年增加34.6个点，复合增长率为49.25%。500强学校物业发展指数为72.8，较上年增加15.1个点，增速达26.09%。
图 4 2015-2019年百强企业学校物业发展指数走势
（二）管理规模分析：积极布局扩规模，市场份额逐步提升
1. 管理规模持续扩张，市场集中度有待进一步提升
2019年500强物业服务企业中有328家布局学校物业管理服务，占比65.6%，较上年增加14家。500强企业学校物业管理项目5297个，平均管理项目数16个，管理面积7.70亿平方米，同比增加22.40%，平均管理面积234.88万平方米，较上年增加17.17%，单项目贡献面积14.54万平方米。此外，2019年，500强企业学校物业管理面积占500强企业管理面积总值的5.76%，较上年增加0.46个百分点，占行业物业管理规模的2.49%，较上年增加0.23个百分点。
表 3 2018-2019年500强企业学校物业管理规模关键指标
2. 抓住发展机遇扩规模，500强企业项目布局广泛
2019年，500强企业学校物业管理项目5297个，项目布局广泛，除台湾省外，学校物业项目分布在其他33个省、自治区、直辖市和特别行政区，近300个城镇，以及马来西亚等海外城市。从城市能级分布上看，与上年相比，500强企业学校物业管理面积及占比在一线城市略有减少，在二线城市、三四线管理面积及占比均有增加，海外城市管理面积及占比与上年持平。
图 5 2018-2019年度500强企业学校物业不同城市级别管理面积占比
3.积极布局，学校物业成百强企业重点布局领域之一
2019年，百强企业中有84家布局学校物业，占比84%，较上年增加4家。
图 6 2012-2019年百强企业布局学校物业企业数量占比
物业服务企业积极布局，拓展力度加大。近几年，百强企业积极布局学校物业管理服务， 2019年百强企业学校物业管理面积为4.78亿平方米，同比增长33.39%，管理面积均值569.40万平方米，同比增长27.03%。管理项目2800个，同比增长26.93%，布局学校物业的企业平均管理33个项目，较上年每家企业平均增加5个。
图 7 2012-2019年百强企业学校物业管理规模均值分布
同时，百强企业学校物业的市场份额进一步加大。2019年，百强企业学校物业在百强企业总管理规模中的占比达到5.29%，较上年提升0.81个百分点，在行业总管理面积中占比1.54%，较上年增加0.26个百分点。
图 8 2012-2019年百强学校物业管理面积及其市场份额
此外，优势集中在头部企业，2019年，百强学校物业管理面积在500强学校业管理面积中占比达到62.08%，较上年增加5.11个百分点。
在运营效率方面，百强企业单个项目贡献面积提升，企业向大盘运营方向转变。2019年，百强企业学校物业单位项目贡献面积达17.08万平方米，同比增长5.09%，高于500强企业学校物业单位项目贡献面积（14.54万平方米）。
图 9 2012-2019年百强学校物业单位项目贡献面积分布
（三）经营绩效分析：经营业绩稳健提升，企业管理效率提高
1.经营业绩稳健提升，竞争格局仍较为分散
2019年，500强企业学校物业费收入144.00亿元，同比增加28.54%，均值为4390.31万元，同比增加23.06%。同时，500强企业学校物业服务收入在500强企业物业服务总收入和物业管理行业总收入中占比分别5.41%和1.37%，较上年增长0.45个百分点和0.13个百分点，市场份额逐渐增大。此外，从运营效率上看，500强企业学校物业单位项目创收能力和单位面积创收能力均显著增加，其中，2019年，两者分别达到271.86万元和28.15元，分别同比增加10.09%和14.96%，运营效率提升。
表 4 2018-2019年500强学校物业经营绩效关键指标
2. 500强企业学校物业费均值为3.20元/平方米·月
2019年，500强企业学校物业中超过九成的在管项目尚未成立业委会，业委会已成立和筹备中项目分别占比6.68%和0.93%，业委会的建设情况目前尚弱。
图 10 2019年500强企业学校业委会筹备情况
学校物业收费模式仍是以包干制为主，2019年500强企业学校物业管理项目中包干制和酬金制收费模式的项目分别占比93.52 %和6.48%。学校物业项目的收缴率为99.47%，为行业各业态之最。
图 11 2019年500强企业学校物业收费形式分布
收费模式的不同，影响物业费收费水平。2019年，500强企业学校物业费平均水平为3.20元/平方米·月。其中，包干制收费项目物业费平均水平为3.03元/平方米·月，酬金制收费项目物业费水平为5.78元/平方米·月。
图 12 2019年500强企业学校物业不同收费形式的物业费情况
不同城市级别的物业费水平也有明显的差异。2019年，500强企业学校物业项目在二线和三四线城市均低于物业费平均水平，一线城市物业费水平远高于二线和三四线城市。
图 13 2019年500强企业学校物业在各城市等级物业费平均水平
3.百强学校业态收入贡献度提升，运营管理提质增效
2019年，百强企业学校物业费收入为83.44亿元，同比增加37.77%。同时，百强学校物业费在百强物业费总收入中的占比逐年提升，贡献度增大。2019年百强学校物业费在百强物业费总收入中占比达到5.08%，较上年增加0.69个百分点。此外，2019年百强学校物业集中了500强企业学校物业费的近六成（57.94%）的收入，较上年增加3.88个百分点。
图 14 2015 -2019年百强企业学校物业费收入及占比分布
从运营收益上看，近三年百强企业学校物业单位项目创收能力和单位面积创收能力均逐渐增强，其中，2019年百强企业学校物业单位项目创收能力由2017年的234.70万元增长至298.01万元，年复合增长率为12.68%。单位面积创收能力由2017年的13.55元增长至17.45元，年复合增长率13.45%。
图 15 2015-2019年百强学校物业运营收益指标分布
四学校物业管理代表模式
（一）细分赛道崭露头角，多家企业获学校和社会认可
随着物业管理行业发展的上升时期，以及学校后勤社会化的持续推进，学校物业领域亦有不少的优秀入局者。学校物业对物业管理服务的要求和门槛要求较高，专业性和服务品质的要求较高。经过多年的发展，多家企业持续深耕物业服务，并加大业态布局，协调发展，多家企业在学校物业这一细分赛道上崭露头角。例如，苏州东吴物业、浙大求是物业、浙江新宇物业、新大正、山东明德物业、丹田物业、招商积余、保利天创等。此外，布局学校物业的物企布局较为分散，行业集中度相对较低，有明显的区域性。如，新大正学校物业主要集中在重庆，保利天创在湖南地区高校中占据优势，苏州东吴物业、求是物业和浙江新宇物业主要集中在长三角地区，丹田物业亦为区域性公司，规模偏小。
（二）中标、项目拓展频频，学校物业市场竞争加剧
随着国家大力提倡后勤社会化，学校物业逐渐迈向市场化投标之路，布局学校物业的企业数量增多，企业也不断的扩张学校物业管理服务的数量和范围，中标学校物业的项目增多，行业竞争加剧。
表 5 2019-2020年6月部分物业服务企业学校物业典型中标、项目拓展
（三）积极探索物业服务新模式，迈向专业特色化发展路径
当前，物业管理行业处于快速发展的时期，高校后勤社会化也进入了快通道，众多物业服务企业深化与学校教学工作相适应，不断进行自我突破和改进，创新物业服务的新模式，以拓展物业管理的广度和深度，提升物业服务的品质，增加师生的满意度，提高企业品牌影响力，向学校物业管理的专业化、特色化方向迈进。例如，针对深度实施物业社会化的高校，宏泰物业集中公司优势资源，根据不同学校实际情况“量身定做”服务解决方案，打造服务于学校的“4F网格一体化服务模式”，倾力打造标杆项目。
图 16 宏泰物业 “4F网络一体化服务模式” 物业服务体系
来源：宏泰物业
五学校物业管理的发展前景和趋势
（一）疫情冲击企业发展，亟需提升应急机制和标准化建设
2020年突如其来的疫情，对我国各行各业正常生产生活秩序造成巨大冲击，极大的考验了企业对危机的应急治理体系和治理能力。不可否认的是，疫情发生以来，物业人一直坚守在疫情防控第一线，物业服务企业加强联防联控、多措并举，严防疫情输入、扩散，铸就疫情防控的坚实屏障。例如，疫情初期，中国物业管理协会迅速组织专家编写了《高校物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引 （试行）》，为疫情期间高校物业管理提供全方位专业指导和帮助，为企业带来实践性的指导性意义。然而，反思本次疫情防控工作开展的情况，疫情初始阶段部分企业暴露出应急管理意识薄弱、缺乏初期科学防范预案，防控知识和紧急事件处理能力薄弱的问题，给疫情防控初期带来不利的影响，给行业和企业以警醒。未来，学校物业管理将有望转向专业化、标准化、规范化，形成涵盖学校物业管理全流程的管理标准化体系。
（二）专业服务能力逐渐提升，专业复合型人才仍需补给
随着学校后勤社会化的推进，我国学校物业的市场化、专业化得到阶段性的提升。竞争机制的引入，以及更多社会化物企对学校物业的布局，学校物业的竞争加剧。传统的基础物业服务已经无法满足校园物业服务的需求，学校物业的服务向横向的多元化和纵深的专业化方向发展，以适应校园教育的发展以及师生个性化的服务需求。此外，随着市场化的竞争以及高新技术的应用，都亟需涉猎较广、专业素养过硬的专业复合型人才，学校物业对专业高素质人才的需求更加强烈。
（三）高新技术融入学校后勤服务，推进智慧校园构建
与适应和加快智能化校园建设，学校物业应加强挖掘师生需求，用智慧化的工具、手段和方法，助推学校智慧校园的建设，匹配智慧校园的整体营运与服务，让学校从繁杂的后勤保障事务中解脱出来，专注科研与教学。同时进一步加强与新数据的融合发展，不断优化服务流程和服务质量，在智能巡检系统、校园能耗平台、安防综合平台、冷热源群控系统、建筑设备监控系统、室内智能照明、室外路灯智能控制等方面达到学校物业服务的信息化、智慧化，为师生提供便捷的服务。在出入口安装智能门禁系统，通过人脸识别保障校园安全；通过智能化手段提前预约和预订，提高餐厅排队效率、实现刷脸支付等；学校大型设施设备的增加智能化管控体系，减少能耗等。校园信息化化与学校物业信息化深度融合，共同推进学设备智能化、管理数字化、运营互联化、服务综合化方向发展，推动智慧校园构建。
（四）打造一站式服务，构建一体化平台
学校后勤社会化改革进入快车道，专业化分工趋势加剧，具有先进服务理念和高水平服务品质的物业服务企业才能在众多企业中脱颖而出。目前，学校物业管理逐步由最初的保洁、保安等传统“四保服务”的外包，深入到学生公寓管理、工程综合维修、设备运营、综合服务和餐饮服务等更专业的层面，对校园物业服务企业管理服务的综合实力、服务质量和服务深度等方面提出更高的要求。学校物业围绕师生学习生活实际需求，积极探索，紧跟新技术发展趋势，将企业服务模式和优势进行融合，并借助新技术，打造智能化运营平台，为师生打造一站式综合服务平台，解决其在校园中学习、科研、饮食、住宿、报修、投诉等多种问题，提供一站式全方位服务，打造一体化学校运营服务平台，从而将学校物业的管理模式和理念能够融入校园社会化发展的大趋势中。
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