很多购房者在购房时，并不清楚自己所买的房子，是普通住宅还是商务公寓，也不清楚这二者有什么不同。下面我们就来详细的分析下住宅和公寓的区别到底是什么：
1、土地性质的差别，也是产权的差别。住宅所属的土地性质是住宅用地，住宅用地产权使用年限为70年。公寓所属的土地性质一般为办公用地，部分可能为混合用地，而办公用地的产权使用年限为50年。住宅≠公寓的最大区别在于二者土地性质的差异，而70年产权和50年产权只不过是表象，要透过现象看本质。不管你购房时房屋所剩的产权还有多少，关键在于房子底下的土地性质！不管你购房时房屋的名字是住宅、公寓还是公馆，关键在于房子底下的土地性质！
2、房屋设计的差别。根据《建筑设计管理规定》的规定住宅必须有良好的通风和采光，例如：高层住宅的功能性开口式天井，其深度与开口宽度之比应不大于4，
天井用途
开口最小净宽
用于厨房、卫生间和楼梯间通风采光
2.5m
用于客厅、餐厅、卧室通风采光
4m
商务公寓则属于办公建筑，不能有临城市主、次干道或重要景观一侧外立面不得设置不计建筑面积的凸窗及任何形式的凸阳台，这也是很多公寓看起来和写字楼很像的原因，因为商务公寓没有外部突出的阳台或凸窗。很多时候可以根据这个外观特征一眼区分住宅和公寓。
3、落户情况的不同。普通住宅只要申请人具备一定的条件就可以直接落户，而商务公寓因为土地性质是商业性质，因此不能直接落户。不过有一个好处是，商务公寓属于商业办公，住址可以用来注册公司。
4、水、电、燃气等收费方面的差别。住宅属于民用住房，水电费均按照民用水电费的标准来收取，电费标准0.68元/度，水费标准2.3元/立方米，燃气费3.5/立方米；而公寓属于商用办公，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的，电费标准0.8-1.5元/度，水费标准3.35元/立方米，燃气费4.49/立方米。而且燃气方面，本身商务公寓的设计不考虑居住者经常做饭的情况，所以大部分公寓是没有安装燃气的，这方面给生活带来了一定的不便。不过相对于房价的差别，水费电费的差别到算不上很大，只是同样的东西却要缴纳不同的价格，令人感觉不太好罢了。
5、居住体验的差别。相对来说，住宅一般会有小区，周边的配套较为齐全，例如学校，超市，医院等，生活起来更居家。商住公寓更倾向于办公，建筑多为独栋，但配置有高端的物业管理和商业配套，并且交通较为便利。居住者为商务人士或者单身人士，这也是单身公寓盛行的原因。
6、普通住宅和商务公寓的购房条件不同。居民购买首套房时，首付一般为30%（根据地区的差异，首付比例也会有所不同）；购买商务公寓，首付为50%。部分城市，尤其是一二线热点城市限购严格，居民购买二套住宅首付要50%以上，部分70%，商务公寓则不存在上述问题，不限购不限贷。
贷款利率方面，购买商住公寓不能使用公积金，并且一般购买公寓的贷款利率要高于购买普通住宅。
7、交易手续费差别。普通住宅买卖，卖家的契税为1%（不满二则需缴纳5.6%，满五唯一则可以不缴纳），买家为1%，（90平以下房产的1%，90平以上房产的（唯一住房）1.5%；购买90平以上房产的（不唯一住房）2%）。商务公寓买卖卖家的契税为1%，买家契税为3%。
2015年3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”
即个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；商务公寓满2年后再次转手出售时需要缴纳5.6%的差额增值税，而普通住宅在大部分情况下可以减免。
公寓交易税费远高于普通住宅，希望投资公寓进行增值的，要考虑到税费的差异。
住宅和公寓差别巨大，从土地性质，到居住，到投资。楼市有风险，买房需谨慎！！！
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